#7 Où sont les kots ? Réinvestir dans le logement étudiant

Nele Aernouts (VUB), Nicolas Bernard (UCLouvain Saint-Louis Bruxelles), Michel Hubert (USL-B, ULB), Grégoire Ranson (PLE), Gilles Rasson (Brik), Joren Sansen (VUB), Benjamin Wayens (ULB)

Coordination éditoriale : Céline Gautier

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Waar zijn nog koten te vinden? Opnieuw investeren in studentenhuisvesting

Where are the student rooms? Reinvesting in student housing

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Depuis dix ans, le nombre d’étudiant·es n’a cessé d’augmenter à Bruxelles mais, paradoxalement, les pouvoirs publics, universités et hautes écoles ont très peu investi dans des logements accessibles et adaptés à ce public spécifique. Face à l’urgence, nous en appelons à un réinvestissement des autorités régionales dans le logement étudiant et à un recadrage de l’offre privée.

Faire de Bruxelles une grande capitale universitaire européenne est une ambition largement partagée par les autorités régionales et académiques. Avec 4 universités et 14 hautes écoles sur leur territoire, les 19 communes proposent une offre très vaste d’études supérieures, où sont inscrits environ 140 000 étudiant·es (hors échanges et auditeurs libres). Parmi ceux-ci, 20 % ne vivaient pas en Belgique avant leurs études supérieures, selon une enquête réalisée par perspective.brussels (Perspective) en 2020¹. Entre 2011 et 2021, le nombre total d’étudiant·es inscrits régulièrement a augmenté de 45 % et le nombre d’étudiant·es internationaux de 57 %².

Dans l’enquête Perspective de 2020, 42 % des répondant·es issus des établissements francophones et 30,4 % des établissements néerlandophones ont indiqué avoir rencontré des difficultés lors de la recherche d’un logement. Selon cette même enquête, le loyer moyen (charges comprises) est de 506 euros. Il est supérieur d’environ 100 euros pour les étudiant·es internationaux³.

L’observation des biens disponibles auprès des institutions ou sur des plateformes comme Mykot, par exemple, montre que les investissements des établissements ou des pouvoirs publics dans le logement n’ont pas suivi l’évolution du nombre d’étudiant·es, ces dernières décennies.

Il en résulte que les logements spécifiques pour étudiant·es sont trop peu nombreux et trop chers par rapport à la demande. On assiste dès lors à une multiplication des colocations, qui souvent permettent aux étudiant·es de maîtriser le coût de leur logement mais empiètent sur d’autres segments du marché locatif, déjà fortement sous tension.

Il serait pour autant faux de croire que cette pénurie de petits logements ne concerne et n’affecte que les étudiant·es internationaux ou non-bruxellois. La jeunesse de notre capitale subit, elle aussi, l’absence de logements intermédiaires entre le domicile parental et la vie autonome. Celle-ci contribue au creusement des inégalités économiques et sociales et freine ou retarde la prise d’autonomie des jeunes adultes, plus encore dans les classes populaires. À Bruxelles, le « Tanguy », figure du jeune qui reste longtemps chez ses parents, s’appelle, statistiquement, plutôt Nour, Lina ou Mohamed et n’a pas choisi cette situation. Faute d’alternative abordable, il ou elle se retrouve bien souvent coincé dans un logement familial peu adapté à la poursuite de ses études (promiscuité, précarité énergétique, voire insalubrité…) et à son épanouissement. Une enquête réalisée en France par l’Observatoire de la Vie Étudiante⁴ ainsi qu’un rapport sur les ressources économiques des étudiant·es de l’ULB⁵ montrent que l’autonomie et la décohabitation tendent à augmenter avec l’âge mais vont de pair avec une diminution du soutien financier des familles, ce qui contribue à la précarisation des étudiant·es les plus âgés⁶.

Par ailleurs, ces analyses montrent aussi que le passage à l’âge adulte et à la décohabitation indépendante (départ du domicile familial) se fait souvent via des étapes intermédiaires, comme la décohabitation semi-indépendante (retour au domicile parental plusieurs week-ends par mois). Une frange de la population étudiante vit également en couple et/ou avec des enfants, ce qui brouille l’opposition classique entre étudiant·es et familles sur le marché locatif.

Notons que les autorités académiques ne restent pas tout à fait sourdes à la détresse d’une partie de leurs étudiant·es, notamment ceux qui ne peuvent étudier ou rester chez eux, du fait de la difficulté à chauffer leur logement ou à trouver un espace de calme. Elles tentent de répondre à cette situation en proposant des lieux d’étude dont le nombre est également insuffisant. Rappelons aussi que parmi ceux qui ont la chance d’avoir trouvé un logement, le paiement du loyer et des charges amène souvent une pression disproportionnée qui les oblige à travailler de nombreuses heures par semaine, les détourne de leurs études et les prive de moments de socialisation ou de repos⁷.

Il ne s’agit dès lors pas, selon nous, d’une simple question comptable, d’inadéquation entre une offre et une demande, pour laquelle il faudrait s’en remettre à la dynamique du marché privé. Le logement étudiant, en proposant une première expérience de vie en dehors de la famille, doit être mis en lien avec la santé mentale, le bien-être et l’émancipation des individus.

Des autorités absentes

Sous la législature qui se termine, la problématique du logement étudiant n’a pratiquement pas mobilisé le gouvernement régional. Sous la législature précédente (2014-2019), deux mesures avaient été prises : la mise en place d’un « bail étudiant » et celle d’un « label logement étudiant ». Mais il s’agit encore d’avancées limitées, qui n’ont pas d’impact pour la majorité des étudiant·es. D’après l’étude de Perspective (2020), le bail concernait 32 % des étudiant·es occupant un logement⁸. Selon la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL), le label n’a, lui, été demandé que pour 137 unités sur les 4 dernières années.

Il manque cruellement d’une prise de conscience, par les acteurs régionaux, de tous les enjeux économiques et sociaux liés au logement étudiant. Rares sont d’ailleurs les études fiables qui ont été faites sur la question⁹ . Nous n’avons, par exemple, aucune idée du nombre de jeunes qui renoncent à des études ou adaptent leur trajectoire pour des raisons matérielles. Ni des conséquences de ces non-choix sur leur épanouissement personnel ou professionnel.

Nous pouvons toutefois indiquer quelques tendances actuelles de l’évolution du logement étudiant.

Un manque criant de kots

Les pouvoirs publics et les universités se sont en partie déresponsabilisés de la question du logement étudiant. Il y a 10 ans, 87 % des étudiant·es qui vivaient de manière indépendante se retrouvaient dans d’autres logements que des résidences universitaires¹⁰.

Ceux-ci recourent notamment aux résidences étudiantes gérées par le secteur privé ou se tournent vers le marché locatif classique, avec parfois des prix très élevés et des charges impayables. La problématique est donc presque entièrement laissée entre les mains du secteur privé, pour qui ce segment est une aubaine et un produit d’investissement très attractif. La location d’unités de petites tailles augmente en effet le rendement locatif au m².

Récupération des studios par le privé

Les promoteurs privés qui investissent dans le logement étudiant privilégient les studios indépendants aux entités collectives (chambres individuelles, cuisines et, éventuellement, sanitaires communs). Ces studios offrent la particularité de pouvoir être récupérés par d’autres publics du marché locatif, en manque d’une offre de studios d’entrée de gamme et à baux flexibles¹¹. Vendus ou loués à l’unité, ces faux kots s’avèrent dès lors beaucoup plus rentables pour les promoteurs. Ils peuvent également être plus intéressants pour les communes, qui perçoivent l’impôt sur les Personnes physiques (IPP) si les locataires s’y domicilient.

Transformation de biens familiaux en colocations

À l’inverse de ce mouvement de récupération des studios par le marché, on assiste à la location, par des étudiant·es, de grands appartements ou de maisons plutôt destinés à des familles nombreuses¹². Plutôt que de payer 600-700 euros (plus charges) pour un studio individuel, ils préfèrent payer 500 euros pour une chambre et des communs, dans des colocations offertes par le marché privé, voire par des firmes de coliving, qui fixent leurs tarifs sans intervention des autorités publiques¹³. L’absence d’une offre bon marché impacte dès lors les étudiant·es, autant que les ménages. Ailleurs, des tentatives de limitations des colocations existent, comme à Gand, où la location par plusieurs étudiant·es d’une maison unifamiliale est désormais interdite¹⁴.

Déplacement d’étudiant·es vers la périphérie

Certains étudiant·es en mal de logement en viennent à s’éloigner du quartier et même de la ville où se situe leur établissement d’enseignement. Plus de 6 % des étudiant·es qui ont un kot vivent en dehors de la Région bruxelloise¹⁰. À court terme, cette délocalisation des étudiant·es vers des villes satellites résout le problème du logement pour les autorités bruxelloises mais, à moyen terme, détruit le lien avec la ville d’étude. Des communes périphériques ou des promoteurs immobiliers se saisissent même de cette opportunité.

Il devient donc urgent que la Région bruxelloise se positionne sur ces différents mouvements d’adaptation du marché à la pénurie de logements étudiant et de petite taille en ville. À l’heure actuelle, la Région se distingue par une absence d’harmonisation et de volonté sur ces questions.

L’urgence d’agir

En cette fin de législature régionale, nous voulons appeler les futurs élu·es et les universités à mettre tout en œuvre pour pouvoir garantir aux étudiant·es une offre correcte et suffisante de logements. Dans un contexte général de crise du logement à Bruxelles, deux priorités complémentaires nous semblent devoir être mises à l’agenda·: le réinvestissement public dans la mise sur le marché de logements étudiant et un encadrement strict de l’offre privée.

Réinvestissement public dans le logement étudiant

Nous ne pouvons ignorer la situation des finances publiques de la Région bruxelloise et le sous-financement des universités. Cependant, ces institutions disposent de budgets logements/bâtiments et de capacités d’emprunt à long terme qui pourraient être mieux mobilisés.

L’investissement dans le logement étudiant relève de choix politiques et est, nous l’avons vu, à mettre directement en lien avec des questions de lutte contre la précarité et de reproduction des inégalités sociales.

Par ailleurs, et même si l’on ne peut opposer les différents publics, une amélioration de l’offre pour les étudiant·es pourra contribuer à soulager un peu le marché locatif bruxellois, soumis à de fortes tensions.

Encadrement de l’offre privée

Trois actions concrètes nous semblent pouvoir être explorées par les autorités pour mieux cadrer l’offre immobilière privée :

• (Re)mettre la priorité sur les entités collectives, soit de petites chambres individuelles avec des espaces communs. La rénovation et la transformation de bâtiments de bureaux et autres espaces initialement non résidentiels en logements étudiant pourraient être une voie intéressante dans cette perspective. Pour les projets d’ampleur, la mutualisation d’infrastructures collectives à l’échelle d’un site plutôt que d’un bâtiment permet de limiter les coûts de développement et d’entretien.
• Imposer un cadre strict aux promoteurs privés afin qu’ils créent réellement une offre spécifique pour les étudiants et ne la commercialisent pas in fine pour d’autres publics, potentiellement plus rémunérateurs. Une piste pour garantir les prix limités pourrait être, par exemple, que les logements soient confiés à des Agences immobilières sociales étudiantes (AISE) qui louent à un prix inférieur au marché.
• Revoir le label logement étudiant, en élaborant un gradient (de A à G, par exemple, comme pour la PEB) sur les aspects sécurité, salubrité et confort, de manière à offrir une information objectivée aux étudiant·es.

En conclusion, nous en appelons à la responsabilité des pouvoirs publics et des universités. Les étudiant·es et leurs familles ont besoin, aujourd’hui, d’un engagement ferme de leur part. Tout budget alloué au logement étudiant doit désormais servir à améliorer les conditions de vie et d’étude des plus précarisé·es.

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Auteurs

Nele Aernouts est chargée de cours au Cosmopolis Centre for Urban Research de la Vrije Universiteit Brussel. Ses recherches et enseignements portent sur les alternatives en matière de logement et les processus de planification visant à lutter contre l’insécurité d’accès au logement et l’exclusion socio-spatiale. Elle a notamment étudié la participation des institutions en charge du logement, du tiers secteur et des résidents à la régénération des logements sociaux, ainsi que les réponses communautaires à la crise du logement.

Nicolas Bernard est professeur de droit à l’UCLouvain Saint-Louis Bruxelles et ancien expert dans des cabinets ministériels. Il a été vice-président de la Plateforme Logement étudiant et est membre de l’assemblée générale de l’Agence Immobilière Sociale Étudiant. Il n’engage aucunement ici ces institutions.

Michel Hubert est docteur en sociologie, professeur émérite de l’Université Saint-Louis – Bruxelles et de l’Université libre de Bruxelles où il enseigne encore la sociologie des mobilités. Il préside, en tant que représentant de cette dernière université, la Plateforme Logement Etudiant (PLE) qui est le partenaire privilégié du Pôle académique de Bruxelles pour cette matière.

Grégoire Ranson est directeur de l’asbl Plateforme logement étudiant. Il contribue, au sein de l’association et au côté d’autres acteurs du secteur du logement étudiant, à la facilitation de l’accès au logement pour les étudiants à Bruxelles. Il travaille également, avec l’équipe de la PLE, à la création et la diffusion d’outils d’information et de sensibilisation, tant pour les étudiants que pour les bailleurs.

Gilles Rasson est administrateur-délégué de Brik – Student in Brussels et enseigne le management stratégique à la KU Leuven.

Joren Sansen est chercheur au Cosmopolis Centre for Urban Research de la Vrije Universteit Brussel et travaille sur les aspects socio-spatiaux du logement. Au sein de Steunpunt Wonen, il mène des recherches fondamentales et politiques, parmi lesquelles plusieurs études sur la politique du logement étudiant en Flandre et son monitoring.

Benjamin Wayens est géographe et coordonne le réseau interdisciplinaire des études bruxelloises (EBxl) de l’Université libre de Bruxelles (ULB). Il a néanmoins développé une expertise approfondie des questions d’observation urbaine quantitative et d’analyse des logiques de localisation des activités. Il est titulaire du cours de Géographie appliquée et géomarketing et mène depuis 20 ans des recherches dans ce domaine, avec notamment les systèmes scolaires à Bruxelles et en Belgique comme terrains d’étude privilégiés.

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Citer ce billet : AERNOUTS Nele, BERNARD Nicolas, HUBERT Michel, RANSON Grégoire, RASSON Gilles, SANSEN Joren et WAYENS Benjamin, 2024. Où sont les kots ? Réinvestir dans le logement étudiant. In : BSI Position Papers, n^o 7, 03/06/2024. Disponible à l’adresse : https://bsiposition.hypotheses.org/?p=3250

1. ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa et GLORIE Alice, 2020. Panorama de la vie étudiante : pratiques urbaines et rapport à la ville. Analyse de l’enquête 2019-2020. Bruxelles : perspective.brussels.
   Cette enquête a été réalisée à l’initiative de la cellule Vie étudiante de perspective.brussels, organisme public de planification territoriale de la Région bruxelloise. Plus de 4 000 étudiant·es y ont participé sur base volontaire, ce qui signifie que l’échantillon obtenu ne reflète pas pour autant toutes les composantes de la population étudiante. [↩]
2. Calculs d’après données IBSA, Population scolaire : enseignement supérieur universitaire et non universitaire, 2011-2012 et 2021-2022. Disponibles à l’adresse : https://ibsa.brussels/themes/enseignement/population-scolaire [↩]
3. SANSEN Joren et VAN DEN BROECK Katleen, 2024. Monitor studentenhuisvesting. Een verkenning. Leuven : Steunpunt Wonen. [↩]
4. GIRET Jean-François, VAN DE VELDE Cécile et VERLEY Élise (dir.), 2016. Les vies étudiantes. Tendances et inégalités. Paris : La documentation française. [↩]
5. OBSERVATOIRE DE LA VIE ÉTUDIANTE, 2021. Enquête sur les ressources économiques des étudiant·es, Rapport analytique. Bruxelles : Université libre de Bruxelles. Disponible à l’adresse :  https://www.ulb.be/fr/ove/rapport-analytique-enquete-sur-les-ressources-economiques-des-etudiant%C2%B7es [↩]
6. Or, les institutions d’enseignement supérieur bruxelloises accueillent proportionnellement plus d’étudiant·es plus âgés que dans les deux autres régions. À l’ULB par exemple, 15 % des étudiant·es inscrits l’année 2020-21 avaient plus de 27 ans (Ibidem). [↩]
7. GIRÈS Joël, à paraître. Inégalités sociales de réussite à l’université. In : Brussels Studies. [↩]
8. Le rapport lui-même précise qu’il faut prendre ce chiffre avec précaution étant donné le risque de confusion avec le bail classique. [↩]
9. Citons :
   ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa et GLORIE Alice, 2020. Op. cit.
   DIGGIT STUDENTLIFE & STADIM, 2021. Kotkompas 2021. Update van de Belgische markt van studentenhuisvesting.
   OBSERVATOIRE DE LA VIE ÉTUDIANTE, 2021. Op. cit.
   BRIK, 2022. Manifeste pour un logement étudiant moderne, abordable et de qualité. Disponible à l’adresse :  https://www.brik.be/nl/op-kot/manifest-voor-betere-brusselse-studentenhuisvesting [↩]
10. ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa et GLORIE Alice, 2020. Op. cit. [↩] [↩]
11. CASIER Charlotte, 2023. Le coliving ou la financiarisation des maisons bruxelloises. In : Brussels Studies, Collection générale, n^o 179, 23/04/2023. Disponible à l’adresse : http://journals.openedition.org/brussels/6781 ; DOI : https://doi.org/10.4000/brussels.6781 [↩]
12. LEDENT Gérald et SALEMBIER Chloé. Home Sharing in Brussels. Understanding Citizen-run Forms of Home-Sharing through the Analysis of an activist list: Berta.In : ENHR Conference : Urban regeneration – shines and shadows. Conférence. Lodz, Pologne. 28-30/06/2023. Disponible à l’adresse : https://dial.uclouvain.be/pr/boreal/object/boreal:277020 [↩]
13. CASIER Charlotte, 2023. Op. cit. [↩]
14. Voir l’article de presse dans Het Laatste Nieuws « Nog steeds wonen bijna 10.000 Gentse studenten ‘illegaal’ in gezinswoning of appartement: welke boetes riskeren ze? ». Disponible à l’adresse : https://www.hln.be/gent/nog-steeds-wonen-bijna-10-000-gentse-studenten-illegaal-in-gezinswoning-of-appartement-welke-boetes-riskeren-ze~a2db0b1d/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F [↩]

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