#7 Waar zijn nog koten te vinden? Opnieuw investeren in studentenhuisvesting

Nele Aernouts (VUB), Nicolas Bernard (UCLouvain Saint-Louis Bruxelles), Michel Hubert (USL-B, ULB), Grégoire Ranson (PLE), Gilles Rasson (Brik), Joren Sansen (VUB), Benjamin Wayens (ULB)

Redactionele coördinatie: Céline Gautier

Vertaling: Annelies Verbiest (AV Translations)

---

Où sont les kots ? Réinvestir dans le logement étudiant

Where are the student rooms? Reinvesting in student housing

---

De BSI Position Papers geven de opinies, gedachten en aanbevelingen van de auteurs weer, die voor Brussels Studies en het Brussels Studies Institute (BSI) geen enkele verantwoordelijkheid inhouden. De auteurs nemen de volledige verantwoordelijkheid op zich.

---

Sinds een tiental jaar blijft het aantal studenten in Brussel alsmaar stijgen. Vreemd genoeg investeren de overheid, universiteiten en hogescholen amper in betaalbare woningen voor deze specifieke doelgroep. Gezien de hoogdringendheid roepen we de gewestelijke overheid op om opnieuw te investeren in studentenwoningen en om het privéaanbod beter te reguleren.

De gewestelijke en academische overheden willen allebei niets liever dan van Brussel een grote studentenstad in Europa te maken. Met vier universiteiten en veertien hogescholen bieden de negentien Brusselse gemeenten een zeer uitgebreid studieaanbod. Van de 140.000 ingeschreven studenten (uitgezonderd vrije en uitwisselingsstudenten) woonde 20 % niet in België voordat ze aan hun hogere studies begonnen, zo blijkt uit een enquête uitgevoerd door perspective.brussels (Perspective) in 2020¹. Tussen 2011 en 2021 is het totale aantal regulier ingeschreven studenten met 45 % gestegen en het aantal internationale studenten met 57 %².

In de Perspective-enquête van 2020 hebben 42 % van de respondenten in Franstalige onderwijsinstellingen en 30,4 % van de respondenten in Nederlandstalige onderwijsinstellingen aangegeven dat ze moeite hadden met het vinden van een studentenwoning. Volgens dezelfde enquête bedraagt de huurprijs gemiddeld 506 euro (inclusief lasten). Voor internationale studenten ligt de huurprijs ongeveer 100 euro hoger³.

Uit een analyse van de beschikbare panden via data van de onderwijsinstellingen of op platformen zoals MyKot blijkt dat de investeringen van de onderwijs- en overheidsinstellingen in studentenhuisvesting geen gelijke tred gehouden hebben met de stijging van het aantal studenten de afgelopen decennia.

Het gevolg daarvan is dat er nu te weinig studentenwoningen zijn in verhouding tot de vraag en dat die woningen te duur zijn. Bijgevolg is het aantal gevallen van medehuur (samenhuizen) toegenomen. Zo blijven de huisvestingskosten vaak beheersbaar voor studenten. Dat gaat weliswaar ten koste van andere segmenten van de huurmarkt, die al zwaar onder druk staat.

Men mag echter niet denken dat dit tekort aan kleine woningen enkel internationale en niet-Brusselse studenten treft. Ook de jongvolwassenen in onze hoofdstad hebben te lijden onder het tekort aan tussenwoningen tussen het ouderlijke huis en zelfstandig wonen. Dit tekort vergroot niet alleen de economische en sociale ongelijkheden maar leidt er ook toe dat jongvolwassenen pas op latere leeftijd autonoom worden, vooral voor jongeren uit gezinnen met een minder bevoorrechte sociaal-economische status. In Brussel is de kans statistisch gezien groter dat jongeren die lang thuis blijven wonen Nour, Lina of Mohamed heten en niet voor deze situatie gekozen hebben. Bij gebrek aan een betaalbaar alternatief zitten ze vaak vast in een gezinswoning die niet geschikt is voor het volgen van een hogere opleiding (overbevolkte woning, energiearmoede of zelfs ongezonde woning…) en voor hun persoonlijke ontwikkeling. Uit een enquête uitgevoerd in Frankrijk door het Observatoire de la Vie Étudiante⁴ en een onderzoeksrapport over de economische middelen van studenten aan de ULB⁵ blijkt dat autonomie en “decohabitatie” gewoonlijk toenemen met de leeftijd maar gepaard gaan met een vermindering van de financiële steun vanwege het gezin, wat de bestaansonzekerheid onder oudere studenten in de hand werkt⁶.

Deze analyses tonen bovendien aan dat de overgang naar volwassenheid en zelfstandige “decohabitatie” (wanneer de jongere het ouderlijke huis verlaat) vaak via tussenstappen verloopt, zoals halfzelfstandige “decohabitatie” (wanneer de jongvolwassene enkele weekends per maand terugkeert naar het ouderlijke huis). Een klein deel van de studentenpopulatie woont ook samen als koppel, al dan niet met kinderen. Daardoor vervaagt het klassieke onderscheid tussen studenten en gezinnen op de huurmarkt.

Toch zijn de academische overheden niet helemaal doof voor de moeilijke situatie waarin een aantal van hun studenten zich bevindt, vooral dan de studenten die niet thuis kunnen wonen of studeren omdat hun woning onvoldoende verwarmd wordt of omdat ze geen rustige plek vinden. Zij trachten hieraan tegemoet te komen door studieruimten aan te bieden, waaraan echter ook een tekort is. Bij jongeren die wel een studentenwoning weten te vinden, zorgt de betaling van het huurgeld en de lasten dan weer vaak voor een buitenproportionele druk. Zij kunnen bijgevolg niet anders dan ettelijke uren per week te gaan werken. Op die manier worden zij echter afgeleid van hun studie en hebben zij nauwelijks tijd voor sociaal contact of rust⁷.

Volgens ons gaat het dus niet gewoon om een boekhoudkundige kwestie, een wanverhouding tussen vraag en aanbod, waarvoor men zal moeten vertrouwen op de dynamiek van de privémarkt. Door op kot te gaan, doen jongeren een eerste levenservaring op buiten het eigen gezin. Studentenhuisvesting dient dan ook gekoppeld te worden aan de mentale gezondheid, het welzijn en de emancipatie van deze jongvolwassenen.

Geen overheidsoptreden

Tijdens de huidige legislatuur heeft de gewestelijke overheid zich nauwelijks beziggehouden met de problematiek van studentenhuisvesting. Tijdens de vorige legislatuur (2014-2019) werden twee maatregelen genomen: de invoering van een “studentenhuurovereenkomst” en de invoering van een kwaliteitslabel voor studentenwoningen. Deze kleine stap vooruit maakt voor de meeste studenten echter geen verschil. Volgens het Perspective-onderzoek (2020) had de huurovereenkomst slechts betrekking op 32 % van de studenten die op kot zaten⁸. Volgens de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) werd het label de afgelopen vier jaar slechts voor 137 studentenwoningen aangevraagd.

De betrokken actoren op het niveau van het Gewest lijken zich weinig bewust van alle economische en sociale uitdagingen die gepaard gaan met studentenhuisvesting. Bovendien zijn er maar weinig betrouwbare studies uitgevoerd omtrent deze problematiek⁹. We hebben bijvoorbeeld geen idee hoeveel jongeren om materiële redenen studies niet aanvatten of hun studietraject aanpassen, en al evenmin wat de gevolgen van deze non-keuzes zijn voor hun persoonlijke of professionele ontwikkeling. Wel kunnen we wijzen op enkele huidige tendensen in de evolutie van studentenhuisvesting.

Schrijnend tekort aan koten

Wat de kwestie van de studentenkoten betreft, zijn de overheid en universiteiten hun verantwoordelijkheid deels uit de weg gegaan. Tien jaar geleden woonde 87 % van de zelfstandig wonende studenten in andere huisvestingstypen dan een universiteitsresidentie¹⁰.

Deze studenten woonden voornamelijk in studentenresidenties in het beheer van de privésector of in een woning op de klassieke huurmarkt, met soms zeer hoge huurprijzen en onbetaalbare lasten. Het probleem wordt dus bijna volledig overgelaten aan de privésector, die het segment van de studentenwoningen beschouwt als een godsgeschenk en een zeer aantrekkelijk investeringsproduct. De verhuur van kleinere eenheden verhoogt immers de huuropbrengst per vierkante meter.

Recuperatie van studio’s door de privésector

Private projectontwikkelaars die in studentenwoningen investeren, geven de voorkeur aan studio’s met eigen kookgelegenheid boven collectieve entiteiten (individuele kamers met gemeenschappelijke keukens en eventueel ook badkamers). Wat deze studio’s zo bijzonder maakt, is dat ze gerecupereerd kunnen worden door andere doelgroepen op de huurmarkt wanneer er een tekort is aan instapstudio’s met een flexibel huurcontract¹¹. Deze “schijnkoten” worden per eenheid verkocht of verhuurd en zijn dan ook veel rendabeler voor projectontwikkelaars. Ze zijn ook interessanter voor gemeenten, die personenbelasting (PB) kunnen innen als de huurders er gedomicilieerd zijn.

Omvorming van gezinswoningen tot gedeelde huurwoningen

In tegenstelling tot deze trend op de markt om studio’s te recupereren, huren studenten grote appartementen of huizen die vooral geschikt zijn voor kroostrijke gezinnen¹². In plaats van 600 à 700 euro (plus lasten) te betalen voor een individuele studio, betalen ze liever 500 euro voor een kamer en gemeenschappelijke ruimten in gedeelde huurwoningen die worden aangeboden op de privémarkt of door colivingbedrijven, die hun tarieven zelf bepalen zonder tussenkomst van de overheid¹³. Op die manier heeft het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting een impact op zowel studenten als gezinnen. In andere steden worden pogingen ondernomen om medehuur door studenten te beperken. Zo is het in Gent inmiddels verboden dat meerdere studenten samen een eengezinswoning huren¹⁴.

Verschuiving van studenten naar de rand

Sommige studenten die geen studentenkot vinden, trekken uiteindelijk weg uit de wijk of zelfs de stad waar hun onderwijsinstelling gelegen is. Meer dan 6 % van de studenten met een kot woont buiten het Brussels Gewest¹⁰. Deze verplaatsing van studenten naar satellietsteden lost het huisvestingsprobleem op korte termijn wel op voor de Brusselse overheden, maar op middellange termijn gaat de connectie verloren met de stad waar de jongeren studeren. Randgemeenten en vastgoedontwikkelaars zien dat als een kans, die ze dan ook volop benutten.

Het Brussels Gewest moet dus dringend een standpunt innemen over deze verschillende bewegingen waarbij de markt zich aanpast aan het tekort aan kleine en studentenwoningen in de stad. Momenteel valt het gewest vooral op door een gebrek aan harmonisatie en bereidwilligheid op dit vlak.

Dringend actie nodig

Nu de gewestelijke legislatuur ten einde loopt, willen we de toekomstige verkozenen en de universiteiten oproepen om er alles aan te doen om studenten een degelijk en toereikend woningaanbod te garanderen. Tegen de achtergrond van de Brusselse wooncrisis moeten er volgens ons twee complementaire prioriteiten op de agenda geplaatst worden: de overheid moet opnieuw investeren in het aanbod studentenwoningen en het privéaanbod moet strikt gereguleerd worden.

Herinvesteren in studentenwoningen door de overheid

We kunnen de situatie van de overheidsfinanciën in het Brussels Gewest en de ontoereikende financiering van universiteiten niet negeren. Deze instellingen beschikken echter wel over budgetten voor huisvesting/gebouwen en mogelijkheden tot langetermijnleningen die beter ingezet kunnen worden.

Investeren in studentenhuisvesting is een kwestie van politieke keuzes en houdt – zoals we al gezien hebben – direct verband met de strijd tegen bestaansonzekerheid en de reproductie van sociale ongelijkheden.

En ook al kunnen we de verschillende doelgroepen niet tegenover elkaar plaatsen, een verbetering van het aanbod voor studenten kan helpen om de enorme druk op de Brusselse huurmarkt wat te verlichten.

Regulering van het privéaanbod

Volgens ons kan de overheid drie concrete acties ondernemen om het aanbod op de private vastgoedmarkt beter te reguleren:

• (Opnieuw) de prioriteit geven aan collectieve entiteiten, namelijk kleine individuele kamers met gemeenschappelijke ruimten. Met het oog daarop kan het interessant zijn om kantoorgebouwen en andere ruimten die oorspronkelijk niet bestemd waren voor studentenhuisvesting te renoveren en te verbouwen. Om bij grootschalige projecten de ontwikkelings- en onderhoudskosten te beperken, kunnen collectieve infrastructuren per site gebundeld worden in plaats van per gebouw.
• Een strikt kader opleggen voor private projectontwikkelaars, zodat ze effectief een specifiek aanbod voor studenten creëren in plaats van de woningen uiteindelijk op de markt te brengen voor andere doelgroepen die hen mogelijk een hogere winstmarge opleveren. Om de prijzen binnen de perken te houden, zouden de studentenwoningen bijvoorbeeld toevertrouwd kunnen worden aan sociale verhuurkantoren voor studenten (SVKS), die onder de marktprijs verhuren.
• Het label voor studentenwoningen herzien door een gradiënt (bijvoorbeeld van A tot G, zoals bij het EPB-certificaat) uit te werken voor aspecten als veiligheid, gezondheid en comfort, zodat de studenten over objectieve informatie beschikken.

Kortom, we roepen de overheid en de universiteiten op om ten volle hun verantwoordelijkheid op te nemen. Voor de studenten en hun gezinnen is het noodzakelijk dat zij een sterke betrokkenheid aan de dag leggen. Budgetten voor studentenhuisvesting zouden vanaf nu steevast aangewend moeten worden om de leef- en studieomstandigheden van de meest kwetsbare studenten te verbeteren.

---

---

Auteurs

Nele Aernouts is assistent-professor aan het Cosmopolis Centre for Urban Research van de Vrije Universiteit Brussel. Als onderzoeker en docent focust ze op alternatieve wooninitiatieven en planningsprocessen die onzekerheid op het gebied van huisvesting en sociaal-ruimtelijke uitsluiting aanpakken. Ze verrichtte onder andere onderzoek naar de participatie van huisvestingsinstellingen, organisaties in de tertiaire sector en burgers aan de regeneratie van sociale woningen, alsook naar gemeenschapsgerichte oplossingen voor de wooncrisis.

Nicolas Bernard is docent rechten aan de UCLouvain Saint-Louis Bruxelles en was vroeger als expert werkzaam bij verschillende ministeriële kabinetten. Hij is de voormalige vicevoorzitter van het Plateforme logement étudiant en momenteel lid van de algemene vergadering van het Sociaal Verhuurkantoor voor Studenten. Het standpunt van de auteur in deze position paper staat los van deze instellingen.

Michel Hubert is doctor in de sociologie en professor emeritus aan de Université Saint-Louis – Bruxelles en aan de Université libre de Bruxelles, waar hij nog altijd mobiliteitssociologie doceert. Als vertegenwoordiger van de Université libre de Bruxelles is hij momenteel voorzitter van het Plateforme logement etudiant (PLE), de bevoorrechte partner van de Pôle académique de Bruxelles op dit vlak.

Grégoire Ranson is directeur van de vzw Plateforme logement étudiant (PLE). Binnen de vereniging en samen met andere actoren in de sector van de studentenhuisvesting tracht hij de toegang tot huisvesting te verbeteren voor studenten in Brussel. Hij werkt ook samen met het PLE-team om informatie- en sensibiliseringsmateriaal te maken en te verspreiden voor zowel studenten als verhuurders.

Gilles Rasson is gedelegeerd bestuurder van Brik – Alles voor stadstudenten en en doceert strategisch management aan de KU Leuven.

Joren Sansen is onderzoeker aan Cosmopolis Centre for Urban Research van de Vrije Universteit Brussel en werkt rond sociaalruimtelijke aspecten van huisvesting. Binnen Steunpunt Wonen doet hij fundamentaal en beleidsondersteunend onderzoek, onder meer via verschillende onderzoeken rond het beleid en monitoring van studentenhuisvesting in Vlaanderen.

Benjamin Wayens is geograaf en coördineert het multidisciplinaire netwerk voor Brusselse studies (EBxl) van de Université libre de Bruxelles (ULB). Hij ontwikkelde een uitgebreide expertise in kwantitatieve stadsobservatie en de analyse van de logica’s achter de lokalisatie van activiteiten. Hij is docent toegepaste aardrijkskunde en geomarketing en voert al twintig jaar onderzoek in dit domein, waarbij hij vooral focust op de schoolsystemen in Brussel en België.

Bovenkant ^

---

Om deze post te citeren: AERNOUTS Nele, BERNARD Nicolas, HUBERT Michel, RANSON Grégoire, RASSON Gilles, SANSEN Joren en WAYENS Benjamin, 2024. Waar zijn nog koten te vinden? Opnieuw investeren in studentenhuisvesting. In: BSI Position Papers, nr. 7, 03/06/2024. Beschikbaar op het adres: https://bsiposition.hypotheses.org/?p=3323

1. ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa en GLORIE Alice, 2020. Blik op het studentenleven: stedelijke praktijken en omgang met de stad. Analyse van de enquête 2019-2020. Brussel: perspective.brussels.
   Deze enquête werd uitgevoerd op initiatief van de cel Studentenleven van perspective.brussels, de overheidsinstelling voor territoriale planning in het Brussels Gewest. Meer dan 4.000 studenten hebben vrijwillig deelgenomen aan dit onderzoek. De steekproef is dus niet noodzakelijk representatief voor de totale studentenpopulatie. [↩]
2. Berekeningen volgens gegevens van het BISA, Schoolbevolking: universitair en hogescholenonderwijs, 2011-2012 en 2021-2022. Beschikbaar op: https://bisa.brussels/themas/onderwijs/schoolbevolking [↩]
3. SANSEN Joren en VAN DEN BROECK Katleen, 2024. Monitor studentenhuisvesting. Een verkenning. Leuven: Steunpunt Wonen. [↩]
4. GIRET Jean-François, VAN DE VELDE Cécile en VERLEY Élise (dir.), 2016. Les vies étudiantes. Tendances et inégalités. Parijs: La documentation française. [↩]
5. OBSERVATOIRE DE LA VIE ÉTUDIANTE, 2021. Enquête sur les ressources économiques des étudiant·es, Rapport analytique. Brussel: Université libre de Bruxelles. Beschikbaar op: https://www.ulb.be/fr/ove/rapport-analytique-enquete-sur-les-ressources-economiques-des-etudiant·es [↩]
6. In de Brusselse instellingen voor hoger onderwijs zijn echter verhoudingsgewijs meer oudere studenten ingeschreven dan in de andere twee gewesten. Aan de ULB bijvoorbeeld was 15 % van de studenten die voor het schooljaar 2020-2021 ingeschreven waren ouder dan 27 jaar (Ibidem). [↩]
7. GIRÈS Joël, nog te verschijnen. Sociale ongelijkheden in de kans op slagen aan de universiteit. In: Brussels Studies. [↩]
8. In het rapport zelf wordt verduidelijkt dat dit cijfer met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd moet worden, aangezien zo’n overeenkomst mogelijk verward wordt met een klassieke huurovereenkomst. [↩]
9. Onder meer:
   ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa en GLORIE Alice, 2020. Op. cit.
   DIGGIT STUDENTLIFE & STADIM, 2021. Kotkompas 2021. Update van de Belgische markt van studentenhuisvesting.
   OBSERVATOIRE DE LA VIE ÉTUDIANTE, 2021. Op. cit.
   BRIK, 2022. Manifest voor hedendaagse, betaalbare en kwaliteitsvolle studentenhuisvesting. Beschikbaar op:  https://www.brik.be/nl/op-kot/manifest-voor-betere-brusselse-studentenhuisvesting [↩]
10. ALBEA Rodrigo, DONDERS Elisa en GLORIE Alice, 2020. Op. cit. [↩] [↩]
11. CASIER Charlotte, 2023. Coliving of de financialisering van Brusselse huizen. In: Brussels Studies, Algemene Collectie, nr. 179, 23/04/2023. Beschikbaar op: http://journals.openedition.org/brussels/6801; DOI: https://doi.org/10.4000/brussels.6801 [↩]
12. LEDENT Gérald en SALEMBIER Chloé. Home Sharing in Brussels. Understanding Citizen-run Forms of Home-Sharing through the Analysis of an activist list: Berta. In: ENHR Conference: Urban regeneration – shines and shadows. Conferentie. Lodz, Polen. 28-30/06/2023. Beschikbaar op: https://dial.uclouvain.be/pr/boreal/object/boreal:277020 [↩]
13. CASIER Charlotte, 2023. Op. cit. [↩]
14. Zie artikel in Het Laatste Nieuws “Nog steeds wonen bijna 10.000 Gentse studenten ‘illegaal’ in gezinswoning of appartement: welke boetes riskeren ze?”. Beschikbaar op: https://www.hln.be/gent/nog-steeds-wonen-bijna-10-000-gentse-studenten-illegaal-in-gezinswoning-of-appartement-welke-boetes-riskeren-ze~a2db0b1d/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F [↩]

---

---